Das Thema ?Analyse von VuV-Immobilien? ist ein ideales Thema für die Beratung der privaten Finanzen Ihrer Mandanten ? und dies gleich aus mehreren Gründen: - Die benötigten Daten sind fast alle in der Kanzlei vorhanden (Anlage V zur ESt-Erklärung, Dauerakte).
- Die Datenmenge ist begrenzt, die Strukturen sind immer ähnlich. Deshalb ist eine Standardisierung sehr gut möglich.
- Die Zahlungsströme stehen weitestgehend fest (Finanzierung, Miete etc.). Deswegen ist es für Ihren Mandanten einfach, die Ergebnisse nachzuvollziehen und Ihrer Analyse zu folgen.
- VuV-Immobilien und dazu gehörende Finanzierungen sind für Sie ganz selbstverständliche Beratungsfelder.
- Mit der Analyse von Bestandsimmobilien haben Sie eine große Zielgruppe: Alle Mandanten, die VuV-Immobilien besitzen.
Weil wir dieses Thema als Einstieg für ideal halten, erhalten Sie zu diesem Musterfall eine sehr ausführliche Fallbeschreibung. Mit deren Hilfe können Sie ganz genau nachvollziehen, wie Sie mit der Eingabe einiger weniger Zahlen in PriMa plan eine umfangreiche Analyse und einen aussagekräftigen Bericht erhalten.
Unser Tipp: Lesen Sie die Fallbeschreibung in Ruhe durch. Sehen Sie, was Sie Ihren Mandanten mit dem Thema VuV-Analyse bieten können.
Wenn Sie gleich den Musterfall herunterladen und in Ihre Version von PriMa plan importieren möchten, dann gehen Sie direkt zu den Downloads.
Wenn Sie keine Vollversion von PriMa plan haben, dann bestellen Sie hier die aktuelle Demoversion von PriMa plan. Dieser Fall lässt sich auch in die Demoversion importieren, dort ansehen und bearbeiten.
Die Eheleute Ina und Ingo Vermieter besitzen zusammen eine 2002 erworbene und seitdem vermietete Eigentumswohnung. Sie haben bisher keine Instandhaltungen durchgeführt. Die Zinsbindung läuft Mitte 2012 aus. Beide wissen nicht genau, ob sich die Vermietung tatsächlich rentiert und wann die Wohnung entschuldet ist.
Hier erhalten Sie die Fallbeschreibung inklusive Anleitung für die Eingabe in PriMa plan als PDF-Dokument.
Importieren Sie den Musterfall gemäß der Anleitung zum Import eines Musterfalles.
Um den Musterfall auf einen Ihrer Mandanten zu übertragen, haben Sie zwei Möglichkeiten:
1) Sie duplizieren den Musterfall: Dazu exportieren Sie den Muster-Mandanten, vergeben über den Button ?Nr. ändern? eine andere Mandantennummer und importieren ihn wieder mit der neuen Mandantennummer. Anschließend passen Sie alle Eingaben ? angefangen bei den Mandantenstammdaten ? an die Daten Ihres echten Mandanten an.
2) Sie legen Ihren Mandanten komplett neu an: Dafür geben Sie die Mandantenstammdaten und die Immobilie mit ihrer Finanzierung, der Abschreibung und der Miet-Einkünfte ein. Hier finden Sie die genaue Anleitung mit wertvollen Hinweisen zu den Auswertungen. Am besten drucken sie sich die Anleitung einfach aus und nutzen Sie sie bei der Eingabe Ihres Falles.
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Die obige Grafik sagt Ihnen, dass Ihr Mandant bis zum Jahr 2035 ca. ? 120.000 zusätzlich investieren muss, um seine Immobilie planmäßig zu entschulden.
Das Vermögen steigt, weil die Wertsteigerung der Immobilie höher ist als die liquide Unterdeckung.
Bis zum Renteneintritt in 20 Jahren beträgt der echte Nettovermögenszuwachs ? 100.000, denn das Nettovermögen des Mandanten inklusive den liquiden Zahlungsströmen der Immobilie ist bis zum Jahr 2031 von ursprünglich ca. ? 100.000 auf ca. ? 200.000 gestiegen.
Das fiktive Immobilienkonto nimmt das liquide Ergebnis der Immobilie nach Steuern pro Jahr auf, kumuliert und verzinst es mit einem "Opportunitätskosten-Zinssatz?. Hinter der Festlegung des Zinssatzes steckt der Gedanke: Wenn Ihr Mandant zusätzliches Geld für die Immobilie aufbringen muss, auf welche alternativ möglichen Zinsen verzichtet er dann? Wenn er aus der Immobilie Liquidität erhält, zu welchem Zinssatz könnte er diesen$ Überschuss anlegen?
Das fiktive Immobilienkonto berücksichtigt auch die langfristige Steuerwirkung der Immobilie. Der Saldo des Immobilienkontos zeigt an, wie sich die Gesamtsteuerzahlung des Mandanten dadurch verändert, dass er die Immobilie besitzt. Eine Steuerersparnis wird dem Immobilienkonto gutgeschrieben, Steuerzahlungen werden dem Konto belastet.
Die obige Grafik liefert Ihnen die folgenden Ergebnisse: - Das steuerliche Ergebnis (blaue Linie) ist zur Zeit negativ und führt damit zu Steuerersparnissen. Aufgrund der sinkenden Zinsen der annuitätischen Finanzierung steigt das steuerliche Ergebnis kontinuierlich an. Ab dem Jahr 2025 ist das steuerliche Ergebnis positiv und führt damit zu einer anteiligen Steuerzahlung.
- Das liquide Ergebnis vor Steuern (rote Linie) beträgt in den nächsten Jahren ca. ? 6.000 p.a. Nachdem das erste Darlehen abbezahlt ist (2024), beträgt die Belastung nur noch ca. ? 1.000 p.a. Nach Beendigung der Finanzierung im Jahre 2035 fließt den Eheleuten im Rentenalter eine Liquidität von ca. ? 11.000 p.a. zu.
- Das liquide Ergebnis nach Steuern (grüne Linie) beträgt zur Zeit - ? 2.000 p.a. Aufgrund der geringeren Steuererstattungen wird sich diese Situation aber bis zum Jahr 2024 bis auf - ? 6.000 verschlechtern. Nach Rückzahlung des ersten Darlehens beträgt die Belastung von 2024 bis 2034 ca. ? 2.000 p.a. Nach Beendigung der zweiten Finanzierung im Jahre 2035 erwirtschaften die Eheleute eine ?Immobilienrente? von ca. ? 9.000 p.a. (? 750 pro Monat). Dies ist aber erst vier Jahre nach dem geplanten Renteneintritt der Fall.
Wichtig für die Gesamtentwicklung ist der Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung im Jahr 2013: - Da 2013 nur noch drei Jahre entfernt ist, sollten die Eheleuten jetzt bereits Angebote für den Abschluss von Forward-Darlehen einholen, um sich vor steigenden Anschluss-Zinsen zu schützen.
- Die Tilgung des Darlehens bei der KSK sollte soweit erhöht werden, dass das erstrangige Darlehen bis zum Renteneintritt im Jahr 2030 zurückgezahlt ist.
Diese Empfehlungen gelten dann, wenn die Eheleute die ETW langfristig behalten möchten. Überlegen die Eheleute, die ETW zu veräußern, dann sollten Sie in einem weiteren Beratungstermin ein Szenario ?Verkauf der Immobilie? erstellen und dies im Hinblick auf Vermögen, Liquidität und Steuern mit der obigen Ausgangslage vergleichen, um den Eheleuten eine Basis für deren Entscheidung zu liefern.
Hier erhalten Sie den vollständigen Bericht zur Immobilienanalyse inklusive Grafiken.
Bei Fragen freuen wir uns über Ihren Anruf unter der 0 22 05 894 50 - 50 oder Ihre E-mail an die info(at)instrumenta.de .
Gerne gehen wir Ihre individuellen Fälle auch telefonisch gemeinsam durch. Wenn wir Sie zu einem bestimmen Zeitpunkt zurückrufen sollen, dann senden Sie uns eine e-Mail an die info(at)instrumenta.de. Gerne beantworten wir Ihre Fragen auch direkt unter der Telefonnummer 0 22 05 / 894 50 ? 50. Rufen Sie einfach an. Wir freuen uns auf Sie.
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