In unserem Musterfall überlegen die Eheleute Modernisierung (M.), eine neue Heizungsanlage in ihr Mehrfamilienhaus einzubauen. Die Gesamtkosten dieser Modernisierungsmaßnahme betragen 24.000 ? und werden voll finanziert.
Im Gegenzug erhöhen die Eheleute M. die jährliche Miete um 11 % der für die jeweiligen Wohnungen aufgewendeten Kosten. Alle Wohnungen sind durch die Modernisierungsmaßnahme gleichermaßen betroffen und begünstigt. Die Mieterhöhung beträgt ? 2.640 und soll nach Vorgabe der Eheleute M. ab dem Jahr 2012 wirksam werden.
Die Modernisierung der Heizungsanlage wirkt sich - konservativ geschätzt - mit rund ? 10.000 erhöhend auf den Sachwert der Immobilie aus.
Die Eheleute möchten von Ihnen wissen, ob sich diese Investition langfristig für sie auszahlt.
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Geben Sie zuerst die Immobilie ohne Modernisierungsmaßnahme ein. Dann kopieren Sie die Ausgangslage und ergänzen in der Kopie (= dem Szenario) - die Investition in die Heizungsanlage
- die damit verbundene Werterhöhung der Immobilie
- die Finanzierung der Heizungsanlage
- die Abschreibung der Heizungsanlage und
- die Mieterhöhung ab dem Jahr 2012
Danach vergleichen Sie beide Szenarien miteinander. Den zum Musterfall gehörenden Bericht finden Sie bei den Downloads.
Hier finden Sie die genaue Anleitung zur Eingabe des Musterfalls "Immobilien-Modernisierung. Am besten drucken sie sich die Anleitung einfach aus und geben Sie Ihren Fall Schritt für Schritt ein.
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§ 559 BGB Mieterhöhung bei Modernisierung
"(1) Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.
(2) Sind die baulichen Maßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen."
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Hier sehen Sie drei repräsentative Auswertungen, auf denen die speziellen Prämissen des Musterfalles ganz grundsätzlich im Hinblick auf Vermögen, Liquidität und Steuern ausgewertet sind: - Der Vergleich des Nettovermögens mit und ohne Modernisierung:
2. Der Vergleich der Freien Liquidität mit und ohne Modernisierungs-Maßnahme:
3. Der Vergleich der Steuerbelastung mit und ohne Modernisierungs-Maßnahme:
Die Modernisierung der Heizungsanlage lohnt sich unter den geplanten Prämissen, weil sowohl das Vermögen als auch die Liquidität der Mandanten langfristig steigt, wenn die Eheleute M. die Investition tätigen und 11 % der tatsächlich anfallenden Kosten auf Ihre Mieter umlegen.
Die detaillierten Auswertungen und die Schlussfolgerung finden Sie im ausführlichen Bericht "Immobilien-Modernisierung".
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