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Der Eigentumsübergang einer Immobilie gegen Einräumung eines lebenslangen Wohnrechts und Zahlung einer Leibrente ist eine althergebrachte Möglichkeit für Ruheständler, in ihrem eigenen Haus wohnen zu bleiben und gleichzeitig ihre Alterseinkünfte aufzubessern.
Da es dafür (außer vielleicht innerhalb der Familie) keinen Markt gibt, bieten einige Banken, Sparkassen und Spezial-Dienstleister die so genannte Umkehr-Hypothek an. Sie ist zum Beispiel aus den USA bekannt, wo sie große Akzeptanz findet, nicht zuletzt, weil der dortige Staat Umkehrhypotheken, "reverse mortgage", fördert. Die staatliche Förderung gibt es in Deutschland nicht, deshalb müssen die Anbieter das Langlebigkeitsrisiko des Eigentümers und das Risiko der Immobilien-Wertentwicklung selber tragen.
Vor dem Hintergrund stagnierender Rentenansprüche aus dem deutschen Sozialsystem rückt das Thema der Umkehrhypothek, auch "Rückwärts-Hypothek" genannt, immer mehr in den Fokus möglicher Anbieter. Mit diesem Vehikel können Rentner Liquidität aus ihrer Immobilie ziehen, ohne sie verkaufen zu müssen.
Damit Sie gerüstet sind, wenn eine Anfrage Ihrer Mandanten auf Ihrem Tisch landet, erhalten Sie mit diesem Musterfall Hintergründe und eine kritische Beleuchtung des Themas Umkehrhypothek.
Die Umkehrhypothek ist ein spezielles Darlehen für Senioren, die in ihrer eigenen Immobilie wohnen und mehr Geld zur Verfügung haben möchten. Oft ist kaum Kapitalvermögen vorhanden, weil die Senioren ihre Liquidität in ihrer aktiven Berufszeit in die Rückzahlung der Immobilien-Finanzierung gesteckt haben.
Jetzt ist die Immobilie zwar bezahlt, aber kein liquides Vermögen vorhanden. Aufgrund der stagnierenden Höhe der Altersrenten kommen immer mehr Ruheständler mit ihrer Altersrente nur knapp oder gar nicht aus. Hier kommt die Umkehrhypothek ins Spiel:
Der Ruheständler nimmt ein Darlehen auf und beleiht seine Immobilie. Zinsen und Tilgung braucht er nicht zu zahlen, solange er in der Immobilie wohnen bleibt. Er bleibt Eigentümer und braucht das Darlehen erst bei Auszug oder Verkauf zurückzuzahlen. Im Falle seines Ablebens wird eine belastete Immobilie an die Erben übergehen, die den Kredit aus der Verkaufssumme der Immobilie ablösen oder ihn übernehmen, wenn sie die Immobilie behalten möchten.
Die Höhe des Kredites ist abhängig vom Alter des Rentners und von Lage und Zustand der Immobilie. Sie beträgt nur ca. 15 bis 35 % des Immobilienwertes, weil die künftig anfallenden Zinsen und Stundungspauschalen bis zum Lebensende auf die Darlehensschuld aufgeschlagen werden und im Verwertungsfall der Immobilie mit abgesichert sein müssen.
Ihre Mandantin Irma Rente, 70 Jahre alt, lebt seit dem Tod ihres Mannes allein in der gemeinsamen Immobilie.
Weil Sie sie schon seit vielen Jahren betreuen, stellen Sie fest, dass die Witwe aufgrund ihrer niedrigen Altersrente in einen finanziellen Engpass hineinläuft. Bisher diente das angesparte Kapitalvermögen der Abdeckung der liquiden Lücke; inzwischen ist es so gut wie aufgebraucht.
Insofern sieht es so aus, als sei Frau R. gezwungen, ihre Immobilie zu veräußern, um wieder an Liquidität zu kommen. Allerdings stellt der Verkauf der Immobilie, in der sie seit 40 Jahren lebt, in der sie ihre Kinder groß gezogen und eine glückliche Ehe geführt hat, für sie eine große emotionale Belastung dar. In der Zeitung hat sie gelesen, dass es eine Möglichkeit gibt, wie sie an Geld kommen kann, ohne ihr Haus verkaufen zu müssen. Sie kommt zu Ihnen mit der Bitte um Ihre Meinung.
Sie stellen zunächst die Ausgangslage dar, um zu quantifizieren, wie hoch die Liquiditätslücke von Frau R. ausfällt.
Die Mandantin ist am 01.01.1942 geboren, vollendet also bald ihr 70. Lebensjahr.
Sie hat € 1.000 Lebenhaltungskosten und eine monatliche Rente von € 1.500. Der Beitrag für die gesetzliche Kranken- und Pflegeversicherung der Rentner beträgt monatlich € 152,25. Diesen Beitrag berechnet PriMa plan selbständig.
Der einzige nennenswerte Vermögensbestandteil Ihrer Mandantin ist die Immobilie mit einem Marktwert von € 300.000.
Sie hat mit Berücksichtigung der Sozialversicherungspflicht ihrer Rente und der Instandhaltungskosten der Immobilie eine anfängliche Liquiditätslücke von pro Jahr rund € - 2.000, Tendenz steigend aufgrund weiter ansteigender Kosten bei kaum merklichen Renten-Erhöhungen. Hier besteht dringender Handlungsbedarf!
 - Entwicklung der jährlichen freien Liquidität
Es ist nicht die von der Mandantin bevorzugte Lösung, jedoch die, die zunächst als die wirtschaftlich sinnvollste erscheint und an der sich andere Lösungen messen lassen sollten: Sie erstellen ein Szenario, in der die Mandantin ihre Immobilie zum Marktwert von
€ 300.000 veräußert. Dafür kopieren Sie die Ausgangslage und geben den steuerfreien Verkauf zum 31.12.2011 ein.
Der Verkaufserlös wird bis zu ihrem 100. Lebensjahr verrentet. Das Geld wird konservativ zu 2,5 % angelegt und im Verlauf der kommenden 30 Jahre inklusive Zinsen aufgezehrt. Aus der Anlage erzielt Frau R. einen jährlichen Zufluss in Höhe von rund € 13.000. Somit ist ihr Lebensstandard ist bis zu ihrem 100. Lebensjahr gesichert.
Von der monatlichen Auszahlung zahlt sie die Warm-Miete einer hübschen 80 qm-Balkonwohnung. Im Gegenzug fallen die Hausnebenkosten und Instandhaltungen von in Summe € 6.000 pro Jahr weg. In den ersten Jahren erzielt sie sogar einen Überschuss, den sie für spätere Jahre ansparen kann.
 - Entwicklung der privaten Liquidität bei Verkauf der Immobilie und Verrentung des Verkaufserlöses bis zum 100. Lebensjahr
Auf Wunsch Ihrer Mandantin berechnen Sie im Vergleich die Umkehrhypothek.
Frau R. bekommt in dem vorliegenden Berechnungsbeispiel als 70jährige mit einer Immobilie im Wert von € 300.000 maximal
€ 65.000 Kredit. Dafür wird jedoch eine Grundschuld in Höhe des vollen Immobilienwertes eingetragen, damit die Grundschuld auch die künftig anfallenden Zinsen mit abdeckt. So sichert der Anbieter seine Risiken in Bezug auf die Langlebigkeit von Frau R. und der späteren Verwertung der Immobilie zu einem unbekannten Preis ab.
Frau R. legt die € 65.000 so an, dass ihre monatliche Liquiditätslücke aus der Ausgangslage gedeckt ist: Sie entnimmt jährlich rund
€ 2.000. Die Entnahme wird mit 9 % dynamisiert, um künftige Kostensteigerungen abzudecken. Das Kapital reicht bis Mitte 2029. Dann wäre Frau R. 87 Jahre alt. Wenn sie dann weiterhin Liquidität benötigt, müsste sie ihre Immobilie zu diesem Zeitpunkt veräußern.
Frau R. verkauft ihr Haus Mitte 2029 und erzielt einen Verkaufspreis von € 300.000. Von dem Verkaufspreis zahlt sie die Umkehrhypothek zurück. Das Darlehen valutiert aufgrund der aufgelaufenen Zinsen und Stundungspauschalen mit rund € 203.000.
Ihr bleiben also rund € 97.000, die sie bis zu ihrem 100. Geburtstag zu 2,5 % anlegt. Das Kapital und die Zinsen werden bis zu ihrem 100. Geburtstag verzehrt; Frau R. kann jährlich rund € 9.000 entnehmen.
Dieser Betrag reicht voraussichtlich nicht mehr aus, um Frau R.'s Liquiditätslücke abzudecken:
Der Vergleich der beiden Lösungsansätze Verkauf und Umkehr-Hypothek ergibt, dass unter finanziellen Gesichtspunkten der sofortige Verkauf der Immobilie deutlich besser ist.
Der Mandantin steht mehr Liquidität pro Jahr zur Verfügung.Sie sollte darauf achten, die überschüssige Liquidität der ersten Jahre sicher anzulegen, so dass sie in späteren Jahren darauf zurückgreifen kann.
Der Vorteil der Umkehr-Hypothek liegt darin, dass die Mandantin noch einige Jahre in ihrer Immobilie verbringen könnte. Diese Entscheidung hat sie zu treffen.
Sie könnte auch versuchen, die Immobilie zu halten und ihre Lebenshaltungskosten um rd. € 2.000 pro Jahr zu senken. Die Frage ist, ob ihr dies langfristig gelingen kann.
Grundsätzlich sollte sie ihre Erben in die Überlegungen mit einbeziehen. Vielleicht gibt es doch noch andere Möglichkeiten innerhalb der Familie, zum Beispiel der Übergang der Immobilie an die Nachkommen gegen Einräumung eines lebenslangen Wohnrechts und der Zahlung einer entsprechenden Rente. Dann wäre sie auch aus der Instandhaltungs-Verpflichtung raus und die Immobilie bliebe in der Familie.
Hier erhalten Sie einige meinungsbildende Artikel zum Thema "Umkehrhypothek" ohne Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit:
Bitte beachten Sie, dass wir für die Inhalte der weiterführenden Links nicht haften. Wenn Sie weitere Meinungen zum Thema erhalten möchten, dann geben Sie einfach den Begriff „Umkehrhypothek“ in Ihre Internet-Suchmaschine ein.
Ohne Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit erhalten Sie hier einige Spezial-Anbieter der Umkehr-Hypothek, zum Beispiel die - Immokasse mit ihrem Angebot "ImmoRentenPlus". Fertige Berechnungsbeispiele finden Sie auf deren Seite www.immokasse.de nicht, jedoch können Sie telefonisch über eine eingeblendete "0800..." - Nummer Angebote einholen.
- Investitionsbank Schleswig Holstein für Immobilieneigentümer in Schleswig Holstein. Das Darlehen wird hier in monatlichen Raten ausgezahlt, fließt insofern genauso wie eine Darlehens-Auszahlung steuerfrei zu. Ihr Mandant bleibt Eigentümer der Immobilie mit allen Rechten und Pflichten. Hier finden Sie mehr Informationen inklusive der Anforderung einer Broschüre: http://www.ib-sh.de/ibimmorente/
- Eine vorläufige Berechung finden Sie unter www.immo-rente.de, wenn Sie die Voraussetzungen auf der ersten Seite mit "ja" bestätigen.
- Die Zustifter-Rente der Stiftung Liebenau richtet sich schwerpunktmäßig an Immobilien-Eigentümer im süddeutschen Raum: Die Stiftung kauft den Immobilien-Eigentümern die Immobilie gegen Zahlung einer Rente mit Einräumung eines lebenslangen Wohnrechts ab. Sie bleiben in ihrer Immobilie wohnen und brauchen sich nicht mehr um die Instandhaltung zu kümmern. Soll die Immobilie nicht in die Erbmasse eingehen oder gibt es gar keine Erben, dann fällt die Immobilie der Stiftung zu. Hier geht es zur Homepage der Stiftung Liebenau: http://www.zustifterrente.de Unter „Die Berechnung“ erhalten Sie unverbindliche Berechnungs-Beispiele.
- Neben der Möglichkeit, sich an Banken, Sparkassen oder Spezialanbieter zu wenden, kann man auch versuchen, seine Immobilie frei am Markt gegen Einräumung eines Wohnrechts mit Zahlung einer Rente zu veräußern. Nur fragt sich, ob es dafür einen Markt gibt.
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